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Orts- und Quartierüblichkeit bei Mietzinsen

Zur Ermittlung der Ortsüblichkeit besagt Art. 11 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen folgendes:

1 Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269a Buchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.

2 Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269a Buchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.

3 Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.

4 Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.

In der Praxis wird der Mietzins aufgrund der Orts- und Quartierüblichkeit wie folgt beurteilt:

• Die Lage wird anhand der Einkaufmöglichkeiten, der Schulen, der öffentlichen Verkehrs-mittel oder den Naherholungsgebieten definiert.

• Beim Vergleich nach der Grösse des Objektes wird eine Abweichung von bis zu 20% toleriert.

• Die Ausstattung darf nur geringfügige Unterschiede zum Objekt ausweisen.

• Beim Zustand werden die ausgeführten Renovationen bzw. die Bauperiode berücksichtigt.

• Oberstes Prinzip für die Bemessung der Mietzinse ist gemäss Art. 269 OR, dass aus dem Mietobjekt kein übersetzter Ertrag erzielt wird.

Wichtig zu wissen:

• Fehlen genügend detaillierte amtliche Statistiken, müssen die ortsüblichen Mietzinse anhand von mindestens fünf Vergleichsobjekten ermittelt werden.

• Berufen sich Vermieter/-innen bezüglich des Anfangsmietzinses auf die Orts- und Quartierüblichkeit, können Mieter/-innen eine Ertragsberechnung verlangen.

• Gemäss Rechtssprechung darf eine Überprüfung des Mietzinses nur und ausschliesslich nach denjenigen Kriterien erfolgen, auf die sich der Vermieter in seiner Begründung ausdrücklich berufen hat. Das ‚Nachschieben‘ weiterer Erhöhungsgrunde wird nicht zugelassen (BGE 121 III 366 etc.).

Weitere Infos unter: https://www.svit.ch/sites/default/files/2017-11/svit_oqu_gutachten_1711.pdf

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Carmen Häusler
Inhaberin

carmen.haeusler@axessa, www.axessa.ch , G: +41 41 752 05 50

24. September 2019